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地產圈 | 海外融資更容易?碧桂園、融創、佳兆業等扎堆發行海外債,利率最高超10%

文 | 中國經濟周刊-金臺資本組 記者 孫庭陽

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新年伊始半月內,包括佳兆業集團控股(1638.HK)、建業地產、融創中國(1618.HK)、龍湖集團控股等知名房企在內的14家內地房地產企業陸續公告,將發行17只海外債券,合計募資目標68億美元。

內地房企擬發行海外債券(2020年1月1日至1月14日)

數據來源:Wind資訊

數據來源:Wind資訊

2019年1月份,國內房企在海外募資104億美元。若以半個月時間為對比,今年與去年募資規模大約在同一水平,不過,融資利率有較大變化。

將這些公司2020年以來的融資利率,和2017—2019年相同期限債券的融資利率對比,有13家公司融資利率下降,4家公司上升。

融資利率下降公司為融創中國、碧桂園等,而融資利率上升公司有佳兆業集團控股、中駿置業等。其中,佳兆業集團控股發行的5億美元5年期優先票據(編者注:公司債的一種,企業破產時,需要優先償還)融資利率上升最高,上升了2個百分點。

這意味著,大部分公司在海外的融資成本有所下降,或許募資更為容易,但也有部分公司融資成本增長較快,募資或比以往更加困難。

碧桂園、融創、佳兆業融資利率有升有降

2020年1月8日,佳兆業集團控股與瑞信、德意志銀行、海通國際等機構訂立購買協議,發行了5年期優先票據,利率10.5%。而在2017年6月至11月,此公司陸續發行了4份優先票據,融資規模合計12.5億元,融資期限同樣是5年,利率8.5%。兩年間,此公司融資利率上升了兩個百分點。

與佳兆業集團控股融資成本上升形成對比,融創中國等公司的融資利率在下降。融創中國2020年1月8日發行5年期總額5.4億美元優先票據,融資利率6.5%。此公司在2017年8月發行5年期總額6億美元優先票據,融資利率7.95%。兩年間,融創中國融資利率下降了1.45個百分點。2020年1月8日,碧桂園發行的7年期優先票據,融資利率5.125%,2019年發行同樣期限優先票據,融資利率還是7.25%,融資利率下降了2.125個百分點。

業內人士對《中國經濟周刊》記者介紹,融資利率升降是債券發行方與投資方博弈的結果。債券投資人會在風險與盈利間找到平衡點。不同公司,資質、經營狀況、償債能力和信譽不同,投資人所承擔風險不同,所要求的利率自然不一樣。對于融資的公司而言,資質好、償債能力強公司,所付出的融資利率較低,反之,融資利率則較高。

佳兆業借款逐漸增加,總資產回報率下降

據公司官網介紹,佳兆業集團控股是佳兆業集團旗下的上市公司。佳兆業集團是一綜合性投資集團,旗下擁有20多家集團及專業公司,分公司超100家,總資產超2200億元人民幣。除了佳兆業集團控股外,還擁有佳兆業美好(2168.HK)、佳兆業健康(0876.HK)、佳云科技(300242.SZ)、南太地產(NYSE.NTP)、雙林生物(000403.SZ)等,共有6大上市平臺。

在2017年前,佳兆業集團控股一直以地產開發為主業,主要業務領域涉及地產開發、商業營運、酒店管理和物業管理服務,項目資源主要在深圳、廣州和中山。2018年,公司將業務擴展至“文體、大健康、科技產業等領域”。

近幾年,佳兆業集團控股借款額持續升高。在2016—2018年、2019年上半年,公司借款余額分別是875億元、1112億元、1088億元和1155億元。從數據看,公司借款額在2018年末短暫下降后,2019年又開始升高。

據Wind統計,在香港上市的154家同行業上市公司中,從2017年至2019年上半年末,佳兆業集團控股凈負債率【編者注:(帶息債務-現金及現金等價物)/所有者權益】排名(以凈負債率由低到高排列)一直處于倒數20位內,分別是倒數第8名、第14名、第18名。

佳兆業集團控股近期需要償還的債務占比逐年提升。2017年、2018年和2019年上半年,需要公司兩年內償還借款占比分別是34%、47%和54%。也就是說,在2017年,公司大部分借款(66%)需要兩年后償還,而到了2019年上半年末,半數以上(54%)的借款需要在近兩年還清。短期債務壓力在增加,預示著短期償債壓力越來越大,可騰挪的空間越來越窄。

再增加外債融資總規模已非常困難。2019年7 月,國家發改委對房地產企業發行外債的備案登記提出要求,房地產企業發行外債,只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。這一政策,被業內人士解讀為房企外債融資將進入“存量滾續”階段,并且,房企發行外債將只能用于借新還舊,且僅能償還中長期外債,將限制用于如補充流動性、資本性支出、償還內債等支出。

2018年佳兆業集團控股合約銷售增加了253億元,實際營業收入增加了60億元。如前文所述,公司的巨額借款也要支付成本,公司2018年借貸成本同比增加了39億元,再加上其它費用變化,使得公司2018年增收不增利,年度凈利潤下降5.35億元。

而且,借款雖然增加,佳兆業集團控股總的收益能力卻在下降。2017年公司總資產收益率1.73%,借款高企之后的2018年,總資產收益率只有1.24%,僅有前一年的7成。

融創中國同期總資產收益率、凈利潤變化均有優勢。融創中國2017年和2018年總資產收益率分別是2.4%和2.47%, 2017年已經領先佳兆業集團控股,2018年繼續加大領先優勢。并且,融創中國2018年凈利潤也在上升,

據克而瑞研究中心統計,按合約銷售權益金額計,佳兆業集團控股2018年銷售排名第37位,2019年升至第27位。該中心2019年報告顯示,在2019年中國房地產企業銷售TOP100公司中,TOP4-10、TOP11-20梯隊規模企業集中度上升,梯隊競爭加劇,TOP21-30梯隊房企集中度則基本持平。而隨著房地產市場資源加速向優勢企業聚集,TOP30房企已成為房企規模發展的分水嶺。

責編 | 周   琦

(編輯:周琦 )
(發布編輯:何穎曦)
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